Sécurisation du foncier : pilier invisible mais nécessaire à toute reprise d’exploitation agricole

À l’heure où près de la moitié des agriculteurs français prendront leur retraite d’ici dix ans, la sécurisation du foncier s’impose non pas comme une simple formalité, mais comme le facteur déterminant de la viabilité économique et de la pérennité des entreprises rurales.

Il en découle que la valeur d’une exploitation ne se mesure pas uniquement par la prise en compte de ses actifs immobilisés (cheptel, matériel, bâtiments etc…), elle dépend nécessairement et de façon tout aussi déterminante de la solidité du support foncier sur lequel repose l’activité.

Or bien souvent, le support foncier n’est pas détenu en propriété par les exploitants mais exploité au travers de baux ruraux, que ceux-ci soient verbaux ou écrits. En conséquence, la régularité, l’opposabilité et la transmissibilité de ces baux constituent un enjeu juridique central pour les repreneurs, enjeu déterminant la pérennité de leur future exploitation.

La sécurisation du foncier doit par conséquent être appréhendée comme une condition substantielle et déterminante de fiabilité de l’opération. L’audit préalable à toute acquisition d’exploitation agricole doit donc nécessairement comporter un audit des baux ruraux.

1. L’audit préalable : les questions à se poser

Lors de l’audit préalable à une opération d’acquisition, le repreneur ou son conseil devra se poser les questions suivantes :

• Formalisation des baux : écrits ou verbaux ;
• Titulaire du bail : personne physique avec mise à disposition au profit d’une personne morale ou personne morale directement ;
• Durée des baux : bail rural long terme ou bail à ferme classique.

En fonction des réponses apportées à ces différentes interrogations, la stratégie à mettre en œuvre sera différente.

A titre d’exemple, en cas de conclusion des baux au profit d’une personne physique directement : il sera nécessaire d’obtenir l’accord des propriétaires pour que le potentiel repreneur poursuive l’exploitation.

A contrario, en cas de conclusion des baux au profit d’une personne morale, le simple fait de procéder au rachat des titres de la société permettra de faire en sorte que les baux suivent l’exploitation et donc le nouveau repreneur.

2. La sécurisation du foncier : les solutions à envisager

Dans le but de sécuriser le foncier et donc le devenir d’une exploitation à reprendre, les solutions suivantes pourront être proposées aux parties afin que l’opération se déroule au mieux :

• La conclusion d’un nouveau bail au profit de la société d’exploitation ou du repreneur :

Afin de sécuriser le foncier, la conclusion d’un nouveau bail peut être envisagée :

• Soit au profit du nouvel exploitant ;
• Soit au profit de la société d’exploitation ;

Par ailleurs, le bail pourra être d’une durée négociée entre le nouvel exploitant et le bailleur, à savoir soit un bail à ferme classique d’une durée de 9 ans, soit un bail rural long terme d’une durée supérieure à 12 ans, ce qui viendra d’autant plus sécuriser le nouvel exploitant.

• L’apport du bail existant au profit de la société d’exploitation (article L. 411-38 du Code rural et de la pêche maritime) :

L’apport est l’acte par lequel un preneur en place transfère au profit de sa société d’exploitation la titularité de son bail rural.

Contrairement à la mise à disposition effectuée par un associé exploitant, l’apport opère un véritable changement de titulaire, une véritable substitution. Le preneur initial sort du contrat au profit de sa société.

Ce mécanisme permet ainsi de stabiliser l’assise foncière de la société d’exploitation, si bien que le repreneur pourra simplement acquérir les titres de la société d’exploitation, et poursuivre l’exploitation du bail apporté.

Les conditions de l’apport sont les suivantes :

• L’apport doit être formalisé au profit d’une société à objet principalement agricole ;
• L’agriculteur qui apporte son droit au bail doit impérativement être membre de la société destinataire de l’apport ;
• Le preneur doit obtenir l’agrément préalable et écrit du bailleur.

En tout état de cause ces alternatives devront être envisagées en accord avec les propriétaires. En effet, aucune de ses solutions ne pourra intervenir sans le consentement du propriétaire et son intervention.

En cas d’incertitude sur le devenir du foncier exploité, il sera également possible d’envisager d’inclure dans les négociations, un ajustement du prix de cession tenant compte du nombre d’hectares de foncier sécurisé ou non. Autrement dit, en cas de sécurisation du foncier en totalité, le prix de cession sera celui convenu initialement entre les parties. A contrario, en cas de sécurisation partielle, le prix de cession sera revu à la baisse en fonction du nombre d’hectares non sécurisés.

3. Le défaut de sécurisation : les risques

L’un des principaux risques du défaut de sécurisation préalable du foncier est la remise en cause de la santé financière de l’exploitation et du plan envisagé par le nouvel exploitant. En effet, bien souvent, le nouvel exploitant contractera un emprunt dans le cadre de la reprise dont le remboursement sera basé notamment sur la rentabilité de l’exploitation. Or, en ne sécurisant pas la totalité du foncier, la rentabilité en sera nécessairement amoindrie.

En outre, en cas de cession prohibée du bail, c’est-à-dire si le nouvel exploitant poursuit le bail au nom de l’ancien exploitant sans mise à jour juridique, cette poursuite s’analyse en une cession prohibée du bail qui peut à la demande du bailleur être sanctionnée par une résiliation anticipée du bail. De facto, le nouvel exploitant perdra par conséquent le droit de mettre en valeur les terres.

Ainsi, en présence d’une exploitation dont l’assise foncière repose, totalement ou partiellement, sur l’exploitation de biens en fermage, la sécurisation préalable des baux ne peut être regardée comme une vérification secondaire ou accessoire. Elle constitue un préalable juridique déterminant de l’opération, tant pour l’évaluation de l’exploitation que pour la validité et la pérennité de l’opération de reprise.