Loi d’urgence agricole : vendeurs, bailleurs, fermiers, ce qui change pour le foncier agricole

La loi d’urgence agricole du 18 août 2026 (loi n° 2026-796 d’urgence pour la protection et la souveraineté agricoles), publiée au Journal officiel le 19 août 2026, est entrée en vigueur le 20 août 2026. Au-delà de l’eau, des pesticides ou de la restauration collective, elle renforce nettement les pouvoirs de la SAFER sur le foncier agricole : préemption élargie, droit de visite, contrôle des baux emphytéotiques. Elle encadre aussi la protection du fermier en place. Vendeurs, acquéreurs, exploitants et bailleurs : voici ce qui change concrètement pour vos projets.

Vous vendez des terres ou des bâtiments agricoles

La SAFER peut acheter en priorité des terres ou des bâtiments agricoles mis en vente : c’est son droit de préemption que nous connaissons tous. La loi d’urgence agricole vient renforcer ce droit sur deux points.

• Les ventes « mixtes » sont découpées. Lorsqu’une vente porte à la fois sur des biens que la SAFER peut préempter et sur d’autres biens non contigus (par exemple une maison éloignée des terres), le notaire doit désormais faire deux déclarations séparées, chacune avec son propre prix. Chacune est traitée comme une vente distincte. Il n’est donc plus possible de « noyer » des terres agricoles dans un lot global pour décourager la SAFER.
• Les anciens bâtiments agricoles sont visés plus longtemps. La SAFER peut préempter un bâtiment qui a servi à une activité agricole au cours des dix années précédant la vente, afin de lui rendre un usage agricole. Ce délai était auparavant de cinq ans. Une grange ou un hangar inutilisé depuis plusieurs années peut donc encore être concerné.

Vous transmettez votre exploitation ou votre patrimoine foncier

Les opérations de transmission sont, elles aussi, davantage exposées au regard de la SAFER.

• Vente de la nue-propriété. Lorsque vous vendez la nue-propriété de terres agricoles en conservant l’usufruit, la SAFER peut désormais préempter dès lors que l’usufruit restant à courir ne dépasse pas cinq ans, contre deux ans auparavant. Les montages fondés sur un démembrement de propriété doivent être réexaminés avec cette nouvelle règle.
• Cession de la totalité des parts d’une société agricole. Lorsque vous cédez toutes les parts de votre EARL, SCEA ou GFA sans passer par un notaire, c’est à vous, en tant que cédant, que la SAFER adresse sa demande de visite. Le calendrier de la cession doit en tenir compte.
• Donation. Une donation n’ouvre pas droit à la préemption, qui ne concerne que les ventes. Elle doit toutefois être déclarée à la SAFER, qui peut demander son annulation si elle estime qu’il s’agit en réalité d’une vente déguisée.

Une transmission bien préparée, avec un calendrier réaliste et des actes cohérents, reste la meilleure protection contre une intervention imprévue de la SAFER.

Vous louez vos terres sur le long terme

Le bail emphytéotique est un bail de très longue durée (18 à 99 ans). Il était parfois utilisé pour contourner la SAFER : le propriétaire ne vendait pas ses terres, mais les « louait » pour plusieurs décennies, ce qui échappait à la préemption.

La loi d’urgence agricole met fin à cette pratique. Désormais :

• Information obligatoire : le notaire doit informer la SAFER au moins deux mois avant la signature ou la cession d’un bail emphytéotique portant sur des biens agricoles. À défaut, le contrat est nul.
• Droit d’opposition : avec l’accord des commissaires du Gouvernement, la SAFER peut s’opposer à l’opération, notamment si elle estime le loyer exagéré au regard des prix pratiqués dans la région. Elle dispose de deux mois pour se prononcer ; son silence vaut renonciation.
• Baux anciens concernés : l’opposition peut viser la cession d’un bail emphytéotique conclu avant l’entrée en vigueur de la loi.

Certaines opérations échappent au droit d’opposition. C’est le cas des baux conclus entre membres d’une même famille (jusqu’au quatrième degré), des projets d’énergies renouvelables, des projets déjà autorisés par un permis de construire ou une autorisation environnementale, ou encore des opérations avec une personne publique.

Vous êtes fermier sur des terres mises en vente

Lorsque des terres louées sont vendues, le fermier bénéficie en principe d’un droit de priorité pour les acheter. La loi vient repréciser quand la SAFER ne peut pas passer devant lui.

La SAFER ne peut pas préempter contre le fermier en place, son conjoint, son partenaire de PACS ou son descendant qui se substitue à lui, si trois conditions sont réunies :

• le fermier exploite le bien depuis plus de trois ans ;
• il bénéficie lui-même du droit de préemption du fermier ;
• il exploite régulièrement au regard du « contrôle des structures », c’est-à-dire qu’il dispose, si nécessaire, de l’autorisation d’exploiter.

Bonne nouvelle pour les exploitations familiales : la durée de trois ans peut avoir été accomplie par le conjoint, le partenaire de PACS ou un parent (par exemple le père qui exploitait avant son fils). La régularité au regard du contrôle des structures s’apprécie uniquement sur les parcelles vendues.

Point de vigilance : un fermier qui exploite sans l’autorisation requise perd cette protection. Avant toute vente, il est utile de vérifier sa situation administrative.

Vente d’un bien agricole : la SAFER peut désormais demander à le visiter

Nouveauté très concrète : la SAFER peut demander à visiter le bien mis en vente, accompagnée des commissaires du Gouvernement, et le propriétaire est invité à indiquer s’il accepte cette visite.

Cette demande a un effet direct sur les délais. Le délai dont dispose la SAFER pour préempter, habituellement de deux mois, est suspendu à réception de la demande de visite. Il recommence à courir après la visite ou après le refus du propriétaire. S’il reste moins d’un mois, la SAFER dispose d’un mois complet pour se décider. Passé ce délai, son silence vaut renonciation.

Le dispositif s’applique aussi à la vente de la totalité des parts d’une société agricole conclue sans notaire. Dans ce cas, c’est le cédant qui reçoit la demande de visite.

Conseil pratique : prévoyez cette éventualité dans le compromis de vente ou le protocole de cession. Une visite peut décaler de plusieurs semaines la date de signature de l’acte définitif. Mieux vaut l’anticiper que la subir, notamment lorsque l’acquéreur a besoin d’un financement bancaire ou doit s’installer à une date précise.

Les autres mesures à retenir

La loi comporte de nombreuses autres dispositions. Parmi elles :

• des sanctions financières (jusqu’à 30 000 € d’amende et 1 500 € d’astreinte par jour) contre les maîtres d’ouvrage qui ne réalisent pas l’étude ou la compensation agricole exigée pour leurs projets ;
• pour l’agrivoltaïsme, la compensation agricole ne porte plus que sur les surfaces réellement retirées à l’agriculture ;
• des simplifications pour le stockage de l’eau et les retenues agricoles, ainsi que de nouvelles règles pour la restauration collective.

En résumé

La loi d’urgence agricole fait de la SAFER un acteur encore plus central de chaque opération sur le foncier agricole : ventes, démembrements, baux emphytéotiques et cessions de parts. Anticiper ces nouvelles règles permet d’éviter les retards, voire la nullité d’un acte. L’équipe Terre & Vigne du cabinet Légi Conseils vous accompagne pour sécuriser vos projets de vente, de transmission ou d’installation.

Références : loi n° 2026-796 du 18 août 2026 (JORF n° 0192 du 19 août 2026) ; code rural et de la pêche maritime, art. L. 112-1-3, L. 141-1-1, L. 143-1, L. 143-6, L. 143-8 et L. 451-1-1.