Quelles sont les nouvelles règles applicables aux baux commerciaux, depuis la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 ?
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de Commerce, n’avait pas connu de réforme d’ampleur depuis la loi Pinel du 18 juin 2014.
Dans un contexte marqué par la forte progression de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ces dernières années et par les tensions de trésorerie auxquelles sont confrontés de nombreux commerçants, le législateur a entendu rééquilibrer les relations entre bailleurs et preneurs.
Au-delà de son volet général de simplification, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (dite « loi SVE »), entrée en vigueur le 28 mai 2026, consacre ainsi plusieurs dispositions aux baux commerciaux.
Il est donc essentiel, pour les bailleurs comme pour les preneurs, d’identifier précisément celles qui s’appliquent à leurs baux.
Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de Commerce ouvre au preneur d’un local commercial ou artisanal un droit inédit : celui de demander à son bailleur que ses loyers soient payés mensuellement.
Cette demande peut être formulée par le preneur sous deux conditions :
À défaut, le bailleur est en droit de refuser la demande.
Lorsque ces conditions sont réunies, le bailleur ne peut s’y opposer. En effet, le législateur a conféré à ce droit un caractère impératif : l’article L. 145-32-1 précité a été ajouté à la liste des dispositions visées par l’article L. 145-15 du Code de Commerce, qui répute non écrites les clauses, stipulations et arrangements, quelle qu’en soit la forme, ayant pour effet de faire échec à ce droit.
Une clause du bail imposant un paiement trimestriel ne peut donc pas être opposée au preneur qui sollicite la mensualisation du paiement de ses loyers.
Application dans le temps : Ce droit est d’application immédiate. Il bénéficie à tous les baux en cours au 26 mai 2026, et pas seulement aux baux conclus ou renouvelés après cette date.
Jusqu’à présent, la loi n’imposait aucun montant maximal au dépôt de garantie, qui était librement fixé par les parties.
Désormais, l’article L. 145-40 du Code de Commerce limite le montant des garanties à trois mois de loyer. Ce plafond s’applique quelle que soit la nature de la garantie consentie par le preneur, qu’il s’agisse par exemple d’une somme versée entre les mains du bailleur ou d’un engagement de caution.
Les sommes versées au titre du dépôt de garantie ne produisent pas d’intérêts au profit du preneur, à la différence des loyers payés d’avance.
Application dans le temps : ce plafond concerne uniquement les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. Les baux en cours ne sont pas concernés et les garanties déjà consenties n’ont pas à être revues.
La loi SVE fixe également, pour la première fois, un délai de restitution du dépôt de garantie.
Le bailleur doit désormais restituer le dépôt dans un délai raisonnable et, au plus tard, dans les trois mois suivant la remise des clés, que celle-ci intervienne en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Comme auparavant, le montant restitué correspond au dépôt initialement versé, déduction faite des sommes restant dues au bailleur, par exemple au titre de charges impayées ou de travaux de remise en état.
Lorsque la garantie a pris une autre forme que le versement d’une somme d’argent, comme un cautionnement, le bailleur dispose de six mois à compter de la remise des clés pour en donner mainlevée et restituer au preneur l’ensemble des documents correspondants.
Application dans le temps : ces délais s’appliquent aux remises des clés intervenant à compter du 26 août 2026.
L’article L. 145-40 du Code de Commerce règle également le sort des garanties lorsque le local loué change de propriétaire, que la mutation intervienne à titre onéreux, par une vente par exemple, ou à titre gratuit, telle une donation.
Le dépôt de garantie est alors transmis par l’ancien propriétaire au nouveau, et c’est ce dernier qui devra ensuite le restituer au preneur en fin de bail.
Les autres garanties consenties par le preneur au profit du bailleur cédant, tel un cautionnement, deviennent en revanche caduques de plein droit du fait de la mutation.
Le bailleur cédant dispose alors de six mois à compter de la cession pour en donner mainlevée et restituer au preneur les documents correspondants.
En pratique, l’acquéreur qui souhaite bénéficier des mêmes garanties devra obtenir du preneur qu’il les consente à nouveau à son profit. Ce point mérite d’être anticipé dans le cas d’une mutation.
Application dans le temps : ces règles s’appliquent aux mutations intervenant à compter du 26 août 2026.
Lorsque le preneur rencontre des difficultés pour régler ses loyers, notamment dans le cadre d’une procédure engagée par son bailleur en vue d’obtenir sa condamnation au paiement, voire son expulsion, l’article L. 145-41 du Code de Commerce lui permet de demander au juge :
Ces demandes peuvent être formées par le preneur uniquement avant que la résiliation du contrat de bail commercial n’ait été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
La loi SVE complète ce texte dans un sens favorable au bailleur. Le juge ne peut désormais accorder des délais ou suspendre les effets de la clause résolutoire que si le preneur remplit deux conditions cumulatives :
L’objectif est de réserver ces mesures aux preneurs réellement capables de redresser leur situation et d’éviter que des délais accordés à un locataire insolvable ne fassent que retarder, au détriment du bailleur, une résiliation inévitable.
Application dans le temps : ces nouvelles conditions s’appliquent aux demandes introduites par le preneur à compter du 28 mai 2026.
Ces dernières années, les fortes variations de l’indice des loyers commerciaux (ILC) se sont répercutées sur le montant des loyers indexés, parfois de manière brutale. Pour s’en prémunir, bailleurs et preneurs ont souvent recours à des clauses dites « tunnel », qui encadrent la variation de l’indice entre un plancher et un plafond. Leur validité a cependant fait couler beaucoup d’encre, la jurisprudence ne les admettant, pour l’essentiel, qu’à la condition qu’elles soient réciproques.
La loi SVE prévoit désormais, par le nouvel article L. 145-38-1 du Code de Commerce, qu’est valable toute clause d’indexation du loyer d’un local commercial ayant pour objet ou pour effet d’encadrer la variation de l’ILC, dès lors que cet encadrement joue à la hausse comme à la baisse, dans des proportions identiques.
Ainsi, une clause limitant la variation de l’ILC à 5 % à la hausse comme à la baisse est valable.
Application dans le temps : cette disposition vise les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026.
L’article L. 145-46-1 du Code de Commerce confère au preneur d’un local soumis au statut des baux commerciaux un droit de préemption lorsque son bailleur envisage de vendre ce local.
Ce texte se bornait jusqu’ici à viser le « local à usage commercial ou artisanal », sans définir ces notions. La loi SVE comble cette lacune.
Le local à usage commercial s’entend désormais de « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations ». En sont expressément exclus les locaux à usage exclusif de bureaux ainsi que les entrepôts.
Le local à usage artisanal est quant à lui défini comme « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité ». Les entrepôts en sont, là encore, exclus.
Application dans le temps : cette clarification s’applique aux ventes intervenant à compter du 26 mai 2026.
Par ces différentes mesures, la loi SVE opère un véritable rééquilibrage du statut des baux commerciaux. L’application de ces règles dans le temps varie toutefois d’une disposition à l’autre : certaines s’appliquent immédiatement aux baux en cours, d’autres aux seuls baux conclus ou renouvelés depuis la réforme, d’autres encore aux remises des clés et aux mutations intervenant à compter du 26 août 2026. Bailleurs et preneurs ont donc tout intérêt à passer en revue leurs baux et leurs pratiques (rédaction des clauses de garantie et d’indexation, gestion des libérations de locaux, opérations de cession) afin de s’assurer de leur conformité au nouveau cadre légal.
Notre cabinet se tient à votre disposition pour vous accompagner dans cette démarche.
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