Défaut de paiement de fermage : bailleur, vous pouvez agir !

Vous êtes propriétaire de terres agricoles ou viticoles données à bail et votre preneur a cessé de régler son fermage n’attendez plus, agissez !

Tout d’abord et contrairement à une idée très répandue, le bail ne cesse pas automatiquement en l’absence de règlement du fermage pendant un certain temps. Il suffit que le preneur ait payé une échéance pour que le bail existe et perdure, même si le preneur n’a plus jamais réglé de fermage par la suite.

En revanche, il demeure possible d’obtenir la résiliation du bail pour défaut de paiement de fermage dans certaines conditions.

1- Le principe : les fermages sont payés à échéance

Les fermages sont payés aux échéances fixées par le bail ou, à défaut, par l’usage des lieux tel que fixé dans le bail type départemental.

En règle générale, le fermage est payable à terme échu, en une échéance, deux, voire trois en viticulture.

Le bailleur doit être particulièrement vigilant et réagir rapidement s’il constate que son preneur n’a pas réglé son fermage, notamment pour réduire le risque de ne jamais être réglé s’il est en difficulté, mais aussi pour obtenir la résiliation de son bail.

Le bailleur pourra tout d’abord, s’il s’agit du 1^er manquement, tenter de rencontrer son preneur pour régler amiablement la difficulté et, en cas d’échec, se rapprocher d’un avocat pour analyser les différentes solutions qui s’offre à lui et éviter les pièges de la procédure.

2- Le défaut de paiement de fermage peut entraîner la résiliation du bail

En vertu de l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance.

Il ressort de ce principe que le bailleur ne peut pas saisir directement le tribunal pour obtenir la résiliation de son bail s’il n’a pas préalablement respecté ce formalisme de la mise en demeure.

Le nombre de mises en demeure dépend du nombre d’échéances impayées :

a. Une échéance impayée : Deux mises en demeures sont nécessaires

 Dans un tel cas, le bailleur est tenu, pour obtenir la résiliation du bail, d’envoyer à son preneur deux mises en demeure, séparées par un délai de trois mois.

Si, à l’expiration d’un délai de trois mois suivant l’envoi de la 2^ème mise en demeure, le preneur n’a toujours pas réglé son fermage, le bailleur peut alors saisir le Tribunal pour solliciter la résiliation du bail.

Exemple : M. Robert, preneur à bail, n’a pas réglé son fermage de l’année 2021

• 1^ère mise en demeure envoyée le 1^er janvier 2022, restée sans effet.
• 2^ème mise en demeure envoyée le 2 avril 2022, restée également sans effet.
• Saisine du Tribunal possible à partir du 3 juillet 2022.

b. Plusieurs échéances impayées : Une seule mise en demeure suffit

Si le preneur est redevable d’au moins deux échéances impayées, une seule mise en demeure restée sans effet à l’expiration d’un délai de trois mois suffit pour pouvoir saisir le Tribunal et obtenir la résiliation du bail.

Attention néanmoins, « l’unique » mise en demeure devra expressément faire référence aux différentes échéances impayées pour pouvoir entrainer la résiliation du bail, faute de régularisation de la situation par le preneur.

Exemple : M. Robert, preneur à bail, n’a pas réglé ses fermages des années 2019, 2020 et 2021

• 1^ère mise en demeure envoyée le 1^er janvier 2022 visant plusieurs échéances impayées, restée sans effet.
• Saisine du Tribunal possible à partir du 2 avril 2022.

c. Précautions élémentaires

La mise en demeure doit être adressée au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier de justice.

Elle devra IMPERATIVEMENT rappeler les termes de l’article L.411-31 1° et porter sur les montants dont est réellement redevable le preneur (application du bon indice, remboursement des taxes réellement dues etc.).

A défaut, elle serait nulle et le bailleur ne pourrait pas s’en prévaloir pour obtenir la résiliation du bail quand bien même il aurait respecté les délais requis.

d. Attention, pour obtenir la résiliation du bail, la saisine rapide du Tribunal Paritaire s’impose

Les motifs de résiliation du bail, tel le défaut de paiement du fermage, s’apprécient au jour de l’introduction de la demande en justice.

Ainsi, le preneur peut échapper à la résiliation du bail s’il règle intégralement les fermages avant la saisine du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, même si ce règlement intervient après l’expiration du délai de trois mois suivant la délivrance de la mise en demeure qui lui a été adressée par son bailleur.

En revanche, le paiement partiel ne permet pas au preneur d’échapper à la résiliation du bail.

3- Un piège à éviter : la prescription

L’action en paiement des fermages et des charges locatives se prescrit par 5 ans, à compter de l’échéance des sommes dues par le preneur (art. 2224 du Code civil).

La prescription quinquennale des fermages étant une prescription libératoire extinctive, il en résulte qu’une action en résiliation du bail rural pour défaut de paiement du fermage ne peut être fondée sur le non-paiement de fermages prescrits.

4- Conclusion

Les bailleurs ne doivent pas désespérer ! Confrontés à des preneurs mauvais payeurs, ils disposent de plusieurs options pour obtenir le règlement du fermage, voire la fin du bail. Il conviendra toutefois d’agir avec célérité et se rapprocher d’un avocat ruraliste habitué à traiter ce type de problématique. Toute erreur dans le formalisme et dans le calcul du fermage dû serait préjudiciable au bailleur !

Le cabinet Légi Conseils et son département Terre & Vignes se tient à votre disposition pour vous accompagner afin de régler vos litiges relatifs à des défauts de paiement de fermage.