Bail cessible : outil de sécurisation, de transmission et de valorisation du foncier agricole

Le bail cessible a été instauré en 2006. Jusqu’alors peu utilisé, il a aujourd’hui le vent en poupe de par la multitude d’avantages qu’il présente à lui seul dans le cadre d’opération de transmission et de cession de foncier agricole et viticole ou d’exploitations. Cet outil a ainsi vocation à servir tant les intérêts des bailleurs que des preneurs.

Les principales caractéristiques du bail cessible sont les suivantes :

• La durée minimale est de 18 ans. Il s’agit ainsi nécessairement d’un acte notarié ;
• Il est cessible hors du cadre familial contrairement aux baux ruraux « classiques », soumis au statut du fermage et dont la cession est prohibée sauf au profit du conjoint ou d’un descendant ;
• Le fermage, qui est fixé selon les valeurs locatives édictées dans chaque département avec un minima et un maxima, peut être majoré de 50 % ;
• Il bénéficie des mêmes avantages fiscaux que le bail rural à long terme que ce soit en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) que de droits de mutation à titre gratuit ;
• Et surtout il est possible de verser un « pas-de-porte » lors de l’entrée dans les lieux du preneur.

Si, cette faculté est prohibée en présence d’un bail rural « classique », soumis au statut du fermage, il en va autrement en matière de bail cessible, puisque cette indemnité vise à compenser la perte de valeur du bail, liée au potentiel changement de preneur au cours du bail. En effet, les cessionnaires pourront ne pas être aussi diligent que le preneur initial, tant à l’égard du bailleur qu’à l’égard des terres cultivées. En outre, la possibilité que le cessionnaire soit une société, augmente d’autant plus la légitimité de cette indemnité, puisqu’il sera alors d’autant plus compliqué » pour le bailleur de congédié l’entité bailleresse.

• Ce pas de porte, dont le montant est librement fixé par les parties, peut être sollicité tant par le bailleur au profit du preneur initial, lors de la conclusion du bail, que par ce dernier au profit du cessionnaire, si le contrat de cession en prévoit le versement.

La conclusion d’un bail cessible peut s’avérer opportune pour les raisons suivantes :

• le droit de préemption du preneur en place, et ce quel que soit le type de bail, prime celui de la SAFER à la condition que le preneur exploite le bien mis en vente depuis au moins 3 ans ;
• la vente d’un bien loué en vertu d’un bail cessible hors cadre familial n’est pas soumise au droit de préemption de la SAFER si la vente intervient plus de 3 ans après la conclusion du bail cessible ; L’absence de droit de préemption de la SAFER est donc liée à la conclusion d’un bail de ce type et profite ainsi à tout acquéreur, en dehors de toute considération de sa personne (et notamment de sa qualité d’éventuel preneur) ;
• Par conséquent, si dans le cadre d’un bail rural « classique », seul le preneur en place peut primer le droit de préemption de la SAFER, à l’issue de 3 ans d’exploitation du fond, il en va autrement en matière de bail cessible, où tout acquéreur pourrait primer cette dernière.
• Cette faculté peut être utilisé dans des opérations courantes mais également dans des montages plus complexes.

Ce bail démultiplie les possibilités en matière d’organisation de l’exploitation :

• Donner à bail des terres non encore louées en obtenant une indemnité dès l’entrée en jouissance par le preneur, contrairement au bail rural « classique » ;
• Faciliter des opérations d’investissements, en dehors du cadre familial, ou dans le cadre de montages sociétaires ;
• Donner de nouveaux points de négociations(volonté des acquéreurs de pouvoir placer un preneur déterminé, en échange d’une indemnité plus ou moins forte).

Toute l’équipe du Droit agricole et viticole – Département Terre & Vigne est bien entendu à votre disposition pour vous accompagner sur la mise en place et l’utilisation des baux cessibles.