Défaut de paiement de fermage : bailleur, vous pouvez obtenir la résiliation du bail !

En vertu de l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail.
Il doit justifier de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance.

Sous cette formulation a priori complexe, plusieurs situations sont à distinguer :

1.Une échéance impayée = deux mises en demeure sont nécessaires

Dans un tel cas, le bailleur est tenu, pour obtenir la résiliation du bail, d’envoyer à son preneur deux mises en demeure.
Ces mises en demeure doivent être séparées par un délai de trois mois.

Si, à l’expiration d’un délai de trois mois suivant l’envoi de la deuxième mise en demeure, le preneur n’a toujours pas réglé son fermage, le bailleur est en droit de saisir le Tribunal Paritaire.
Il peut alors solliciter la résiliation du bail.

Exemple :

M. Robert, preneur à bail, n’a pas réglé son fermage de l’année 2021.

• 1ère mise en demeure envoyée le 1er janvier 2022, restée sans effet.
• 2ème mise en demeure envoyée le 2 avril 2022, restée également sans effet.
• Saisine du Tribunal possible à partir du 3 juillet 2022.

2.Plusieurs échéances impayées : une seule mise en demeure suffit

Dans ce cas, si le preneur est redevable d’au moins deux échéances impayées, une seule mise en demeure suffit.
Elle doit être restée sans effet à l’expiration d’un délai de trois mois pour permettre la résiliation du bail.

Attention néanmoins : « l’unique » mise en demeure devra expressément faire référence aux différentes échéances impayées.
À défaut, elle ne pourra entraîner la résiliation du bail en l’absence de régularisation par le preneur.

Exemple :

M. Robert, preneur à bail, n’a pas réglé ses fermages des années 2019, 2020 et 2021.

• 1ère mise en demeure envoyée le 1er janvier 2022 visant plusieurs échéances impayées, restée sans effet.
• Saisine du Tribunal possible à partir du 2 avril 2022.

Précautions élémentaires

La mise en demeure doit être adressée au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Elle peut également être délivrée par acte d’huissier de justice.

À peine de nullité, la ou les mises en demeure adressées au preneur devront rappeler les termes de l’article L. 411-31 1° présentés ci-dessus.

Attention

Les motifs de résiliation du bail, tels que le défaut de paiement du fermage, s’apprécient au jour de l’introduction de la demande en justice.

Ainsi, le preneur peut échapper à la résiliation du bail s’il règle intégralement les fermages avant la saisine du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.
Ce règlement peut intervenir après l’expiration du délai de trois mois suivant la mise en demeure.

En revanche, le paiement partiel ne permet pas au preneur d’échapper à la résiliation du bail.

Conclusion

Les bailleurs désireux d’obtenir la résiliation pour défaut de paiement de fermage doivent agir avec célérité.
Ils doivent saisir le Tribunal dès l’expiration du délai de trois mois.

À défaut, le preneur peut régulariser la situation à tout moment.
Cela ferait alors échec à l’action en résiliation du bail.

Mais surtout, malheur aux bailleurs qui ne respecteraient pas scrupuleusement la procédure à mettre en œuvre.

Cette procédure est complexe et les pièges sont nombreux.
Il apparaît donc plus prudent de se rapprocher d’un professionnel du droit afin d’être conseillé utilement et d’obtenir la résiliation du bail.